Госдума приняла новый закон о строительстве — 80% компаний уйдут с рынка, а оставшиеся поднимут цены
Госдума приняла новые условия игры для застройщиков: они обезопасят дольщиков, но могут лишить работы строителей
Госдума 21 июля приняла поправки в закон о долевом строительстве. Главное новшество — создание компенсационного фонда, который позволит финансировать завершение долгостроев: в него с каждого договора застройщикам придётся отчислять по 1,2 %. Но есть и другие изменения: например, запрет получать несколько разрешений на строительство, капитализация компаний и обязательное банковское сопровождение. НГС.НОВОСТИ поговорили с новосибирскими строителями и экспертами о новом законе и узнали, как он ударит по местному рынку и сколько людей могут пострадать.
Лариса Гильмутдинова, член общественного совета Госстройнадзора НСО:
«[Получилось] очень жёстко, жёстко и непредсказуемо. Тут уже не завинчивание гаек — последний гвоздь в крышку гроба застройщиков.
Что хорошо — ввели фонд по защите прав дольщиков. Только его вводить надо было до страхования, спустя пару-тройку лет после того, как вообще 214-ФЗ (закон «Об участии в долевом строительстве». — Л.П.) был принят. А сейчас, когда застройщики прошли страхование, когда есть определённые наработки, всю эту систему перечёркивать и идти на другое… Ну, наверное, это кому-то надо.
Отчисления с каждого договора [а не с объекта в целом] на фоне сегодняшней ситуации, когда застройщик не может продать все квартиры, — очень положительный момент. Отчисления будут только с тех договоров, которые зарегистрированы, с которых будут привлекаться деньги. Сумма в 1,2 % — практически та же самая, что берут страховщики, она никак не должна повлиять [на цены].
Если кто-то будет ссылаться, что жильё дорожает, потому что они перечисляют [процент] в компенсационный фонд, — это как минимум лукавство.
Любая группа компаний всегда под каждый дом создавала отдельное юрлицо. Это упрощает ситуацию и для контролирующих органов: всю эту кучу было очень сложно проверять. Плюс, если просрочка наступала, дольщики шли в суды, выигрывали иски, — особенно это актуально сейчас с учётом так называемого потребительского экстремизма дольщиков. Были случаи, когда застройщик не мог строить, потому что был завален исполнительными листами, которые нужно выплачивать, и у него уже не было средств, чтобы продолжать. Это било по другим дольщикам.
Многие [застройщики до нового закона] не дожили, многие, заканчивая проекты, прекращают свою деятельность, — это идёт по всей России. Основная масса, конечно, будет уходить либо объединяться между собой — это уже происходит и этот процесс необратим. Часть банкротятся, к сожалению, причём банкротств этих с каждым годом процентов на 15–20 становится больше».
Валентин Тиунов, директор девелоперской компании «Система»:
«Из безусловно положительного: такой отбор застройщиков отсечёт недобросовестные компании. Из отрицательного: этот закон не учитывает особенности региональных рынков.
Если брать два ведущих города, Москву и Санкт-Петербург, то там сформирован серьёзный пул игроков с финансовыми структурами, историей строительства, там конкурентный рынок и достаточная маржа, позволяющая реализовывать проекты. В регионах компаний-застройщиков, которые бы отвечали критериям закона, значительно меньше, и Новосибирск — далеко не самый печальный случай.
Закон приведёт к краху многих застройщиков, которые сейчас продолжают свою деятельность:
компании не смогут привлекать деньги на завершение старых проектов из новых анонсированных. Эта пирамида носит ругательный смысл, но в бизнесе это сильно развито. Банк, по сути, тоже пирамида. Если представить, что все вдруг отозвали свои вклады и депозиты, банк существовать не сможет. Здесь суть та же.
Многие [застройщики] уйдут с рынка болезненно, и наш славный город ещё долго будут сотрясать скандалы, связанные с покупателями жилья, которые его не получили, с работниками этих строительных компаний. Будет монополизация рынка с повышением цен, но это будет отложенным эффектом.
Для людей изменения, конечно, положительные. Но это абсолютно не решает проблем нынешних дольщиков. Я на форумах уже читал, что вот, создан компенсационный фонд, который должен нам помочь, — нет, закон не имеет обратной силы, он касается новых строек. И опять же, если подрядчики будут собирать деньги, он никаким образом не решит проблемы голодовок в сквере им. Крячкова».
80 % застройщиков могут не выдержать новых условий работы
Дмитрий Червов, гендиректор концерна «Сибирь»:
«Прежний закон, на мой взгляд, не работал — неизвестно куда деньги отчислялись. Здесь, я надеюсь, будет по типу фонда модернизации ЖКХ: если это будет устроено как федеральная копилка, я думаю, хорошо сработает.
Норма собственных средств уже есть, и она нас вынуждает создавать большую капитализацию компании-застройщика. По мне так хорошая мера, правильная. Но это с моей колокольни.
Начать дело будет сложнее, конкуренция за счёт этого сильно уменьшится, останутся только крупные игроки, у кого есть история, у кого есть деньги, чтобы капитализоваться.
Закон рассчитан на снижение рисков по обманутым дольщикам. Это можно сравнить с лекарством от гипертонии: риски для жизни снижаются, зато и качество жизни ухудшается — тормозишь, какие-то проблемы, связанные с умственной деятельностью, возникают. В какой-то степени [закон] тормознёт рынок, увеличит цены и сократит количество предложения на рынке. Я думаю, это аукнется года через 2–3, сейчас же в заделе много объектов, на которые этот закон не повлияет.
(Л.П.: Конкурсный отбор застройщиков на достройку проблемных объектов сподвигнет их более активно включаться в эту работу?)
Конечно, это же живые деньги. Я думаю, лбы порасшибают за подряд».
Алексей Кузнецов, директор компании «ПромГражданСтрой»:
«На самом деле закон, как мне кажется, сырой, там есть откровенные ляпы и непонятные места: например, об одном застройщике и одном разрешении на строительство.
Если рассматривать то, как он написан, без всяких придумок, понятно, что закон направлен на то, чтобы долевое строительство в принципе исключить как класс, чтобы больше оно ни законодателей, ни исполнительную власть не тревожило. Если застройщик имеет 10 % от стоимости строительства с учётом будущей прибыли, которые он может положить на расчётный счёт и получить назад из уполномоченного банка в виде прибыли только после того, как закроет полностью разрешение на строительство, то ему никакие долевые деньги и кредиты не нужны — ему ничего вообще не надо в принципе.
По моим понятиям, процентов 80 застройщиков вообще уйдут с рынка, потому что сейчас все закредитованы, живут с долевых денег, латают дыры и кое-как пытаются с упавшим спросом совладать.
Я буду стремиться к тому, чтобы строить на деньги дольщиков — это позволит мне не потерять необходимый темп. Но если закон выйдет так, как его сейчас показали, ни о каком долевом строительстве я и думать не стану: я буду просто готовиться к тому, чтобы строить на свои деньги. Объём будет в 5 раз меньше, чем сейчас, будет дефицит, поднимем цены — как-то же надо будет компенсировать постоянные затраты, они же нелинейно сокращаются с сокращением объёмов строительства.
Закон практически запретительный. Но сейчас застройщики находятся в такой ситуации, что будут бить — будем плакать. Год впереди есть, я так понимаю. Примут — будем смотреть, но готовиться мы начали к самому худшему».